Veelgestelde vragen WOZ

WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. De WOZ-waarde is de marktwaarde van uw woning. Het gaat dan om de waarde van een jaar eerder. De WOZ-waarde die u in 2024 krijgt, was dus de marktwaarde van uw huis op 1 januari 2023.

In de Wet WOZ staat dat iedere woning of bedrijfspand ieder jaar een WOZ-waarde moet krijgen. Met de WOZ-waarde berekent de overheid verschillende belastingen. Bijvoorbeeld:

• De onroerende -zaakbelasting (gemeente)
• De watersysteemheffing (waterschap)
• De inkomstenbelasting/eigen woning forfait (van de Belastingdienst)

U vindt de WOZ-waarde op het aanslagbiljet van GBLT.

Lees hier meer over de WOZ.

De overheid gebruikt de WOZ-waarde om verschillende belastingen te berekenen. Bijvoorbeeld de onroerende-zaakbelastingen voor gemeenten en watersysteemheffing voor waterschappen. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer belasting u betaalt.

Een hogere WOZ-waarde dan vorig jaar betekent niet altijd dat u meer moet betalen

Ook het belastingtarief bepaalt hoeveel belasting u betaalt. De gemeente bepaalt elk jaar opnieuw het tarief; deze vindt u hier. Een hogere WOZ-waarde betekent dus niet automatisch dat u ook (veel) meer betaalt. 

Een onafhankelijke toezichthouder controleert ieder jaar of we de WOZ-waarden goed berekenen. Dit is de Waarderingskamer. Gemeenten en belastingorganisaties mogen alleen WOZ-waarden de deur uitdoen als de Waarderingskamer deze goedkeurt. GBLT kreeg ook dit jaar weer toestemming om de WOZ-waarden bekend te maken.

Lees meer op de website van de Waarderingskamer.

U kunt het aanslagbiljet met de WOZ-waarde bekijken in Mijn Loket. U hoeft dus niet een nieuw aanslagbiljet op te vragen.

Om de WOZ-waarde van uw woning te berekenen, volgen we ieder jaar een aantal stappen:

1. We vergelijken de verkoopprijzen van woningen in uw gemeente met een rekenprogramma.
2. Het rekenprogramma vergelijkt uw woning met verkoopcijfers van zo goed mogelijk vergelijkbare woningen. Daarbij houdt het rekening met eigenschappen van uw woning. Denk aan woonoppervlakte, de ligging, het bouwjaar, aanbouw, enzovoort. 
3. Daarna doen we een laatste controle. Is bijvoorbeeld een WOZ-waarde in een jaar erg gestegen? Dan controleren we alle gegevens nog een keer.
4. We versturen het aanslagbiljet met daarop de WOZ-waarde.

Bekijk hier een filmpje over hoe we de WOZ-waarde berekenen, of lees de uitleg.

Heeft u een bedrijfspand?

Dan berekent GBLT de WOZ-waarde op een andere manier. U leest daar hier meer over.

De WOZ-waarde is de marktwaarde van uw woning. De laatste jaren was er veel vraag naar woningen. Hierdoor stijgt de gemiddelde huizenprijs, en daarmee ook de gemiddelde WOZ-waarde.

Verder kunnen aanpassingen van uw woningen invloed hebben op de WOZ-waarde. Heeft u bijvoorbeeld een nieuwe keuken of een serre laten bouwen? Dan kan dat leiden tot een hogere WOZ-waarde.

Om de WOZ-waarde te berekenen, kijken we naar de eigenschappen van uw woning. Dit noemen we objectkenmerken. Er zijn primaire en secondaire objectkenmerken.

Primaire objectkenmerken

We berekenen de WOZ-waarde zoveel mogelijk aan de hand van primaire objectkenmerken. Dit zijn objectieve eigenschappen van woningen. Dat betekent dat verschillende mensen er niet verschillend over kunnen oordelen, bijvoorbeeld omdat we ze kunnen meten. Denk aan type woning, grootte, bouwjaar, ligging en grootte van de grond van de woning.

Secundaire objectkenmerken

Waar nodig kijken we ook naar minder objectieve eigenschappen. Deze noemen we secundaire objectkenmerken. Voor woningen zijn dat:

• Kwaliteit. Hiermee bedoelen we de kwaliteit van de materialen waar de woning uit bestaat.
• Onderhoud. Dit gaat over de staat van de woning (zoals toestand van het dak, gevels en kozijnen).
• Uitstraling. Is de woning bijvoorbeeld bijzonder vergeleken met andere woningen?
• Doelmatigheid. Past de woning goed bij het doel waarvoor hij wordt gebruikt? Een woning is bijvoorbeeld minder doelmatig als hij gebouwd is als bedrijfsruimte, of als hij ‘hokkerig’ is.
• Voorzieningenniveau. Hiermee bedoelen we onderdelen van de woning die hem een hogere of lagere waarde geven bij de verkoop (zoals leeftijd van de keuken en de badkamer).
• Ligging. Dit is de ligging van de woning ten opzichte van andere woningen in de omgeving (hoe is de wijk, ligt de tuin aan de zonkant, is er een bos dichtbij, heeft de woning uitzicht op een weiland, enz.).

De woning krijgt voor elk van deze eigenschappen een score van 1-5. Dit heeft weer invloed op de WOZ-waarde.

Om de WOZ-waarde van uw woning te berekenen, kijken we naar verkoopprijzen van andere woningen. Het liefst gebruiken we hiervoor woningen die op uw woning lijken. Zoals woningen met hetzelfde oppervlak en bouwjaar.

Het kan zijn er dat niet genoeg vergelijkbare woningen zijn verkocht. In dat geval kijken we naar verkoopcijfers van woningen die minder op uw woning lijken.

We houden rekening met die verschillen. Zijn de verkochte woningen bijvoorbeeld nieuwer dan uw huis? Of is uw keuken veel ouder? Dan passen we de WOZ-waarde van uw woning daarop aan.

We verzamelen gegevens over woningen op verschillende manieren. Bijvoorbeeld door middel van:

• gegevens van woningen die te koop staan;
• digitale luchtfoto’s;
• gegevens van het Kadaster en de Basisregistratie Adressen en Gebouwen;
• informatie die inwoners ons sturen, bijvoorbeeld in een bezwaar;
• het kan zijn dat u een vragenlijst van ons krijgt over uw woning. De antwoorden gebruiken wij voor het berekenen van een goede WOZ-waarde.

De WOZ-waarde is de marktwaarde van uw woning van vorig jaar

Volgens de wet moeten we voor de WOZ-waarde kijken naar de waarde van uw huis op 1 januari 2023. Dat is de waardepeildatum. De WOZ-waarde beweegt mee met de huizenprijzen op de markt. Als de huizenprijzen vorig jaar erg stegen, stijgt nu ook de gemiddelde WOZ-waarde. Ook van uw woning. 

De WOZ-waarde van vorig jaar speelt geen rol bij het vaststellen van de nieuwe WOZ-waarde

Wij bepalen ieder jaar opnieuw de marktwaarde van uw woning. Wij kijken daarbij naar de huizenprijzen op 1 januari 2023. Een verlaging van de WOZ-waarde van vorig belastingjaar heeft dus geen effect op de WOZ-waarde van dit belastingjaar.

In het taxatieverslag in Mijn Loket kunt u controleren hoe wij de waarde van uw woning vaststelden

Daar ziet u dat wij dit jaar opnieuw de WOZ-waarde van uw woning vaststelden. Bent u het niet eens met de informatie in het taxatieverslag? Dan kunt u bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. U geeft in uw bezwaar dan aan waar u het niet mee eens bent.

Twijfelt u aan uw WOZ-waarde? Drie tips van onze WOZ-experts:

• Bekijk uw taxatieverslag in Mijn Loket. Hierin staat hoe we de WOZ-waarde van uw woning hebben berekend. Zo kunt u controleren of we de juiste gegevens van uw woning hebben.
• Bekijk de WOZ-waarden van vergelijkbare woningen. Deze staan in WOZ-waardeloket.
• Vraag uzelf af voor welk bedrag u uw woning zou kunnen verkopen. Controleer of dat klopt met de WOZ-waarde op het aanslagbiljet.

Veel inwoners ervaren bezwaar maken bij GBLT als eenvoudig. Ook als ze weinig weten van de WOZ. Lees hier hoe u gemakkelijk bezwaar kunt maken.

Vindt u bezwaar maken lastig? Of twijfelt u wat u moet invullen? Bel ons dan op 088-064 55 55. Een van onze medewerkers helpt u graag met het maken van bezwaar.

U krijgt niet automatisch uitstel van betalen als u bezwaar maakt tegen de WOZ-waarde

Wilt u uitstel van het betalen van uw belastingaanslag aanvragen? Dan kan dat alleen als u als eigenaar van de woning bezwaar maakt tegen de WOZ-waarde. U moet wel in uw bezwaar zetten dat u uitstel van betalen wilt. Uitstel van betalen geldt alleen voor de belastingen waarbij de WOZ-waarde meetelt. Zoals onroerende zaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd.

Soms moet u rente betalen voor het uitstel

U vraagt uitstel van betalen aan. Dat betekent dat u uw belastingaanslag (deels) na de uiterste betaaldatum betaalt. U betaalt rente over de periode en het bedrag dat u te laat betaalt. U krijgt van GBLT een brief als u rente moet betalen. Dit noemen wij een rentebeschikking. Meer over rente bij later betalen leest u op de pagina invorderingsrente.

Wordt uw WOZ-waarde verlaagd nadat u succesvol bezwaar heeft ingediend? Dan past GBLT de belastingaanslag aan. U krijgt het te veel betaalde bedrag terug. Hierover krijgt u een brief.

Hoeveel wordt mijn belastingaanslag verminderd?

Hoeveel minder belasting u hoeft te betalen hangt af van verschillende dingen. Zoals de hoogte van uw WOZ-waarde, in hoeverre de WOZ-waarde wordt verlaagd en de gemeente waar u woont. Hieronder ziet u een paar rekenvoorbeelden.

Voorbeelden:

U bent eigenaar van een woning in de gemeente Zwolle. Uw WOZ-waarde was € 350.000,-. U dient bezwaar in en GBLT geeft u gelijk. Uw WOZ-waarde wordt € 20.000 lager: € 330.000,-.

De onroerende-zaakbelasting is in Zwolle in 2024 0,0989% van uw WOZ-waarde. De watersysteemheffing gebouwd binnendijks is 0,04260% van uw WOZ-waarde. U betaalt dan € 19,78 minder onroerende-zaakbelasting. En € 8,52 minder watersysteemheffing gebouwd binnendijks.

Voor andere gemeenten geldt:

• gemeente Bunschoten € 15,38 minder onroerende-zaakbelasting. En € 3,90 minder watersysteemheffing. 
• gemeente Dalfsen € 19,70 minder onroerende-zaakbelasting. En € 8,52 minder watersysteemheffing. 
• gemeente Dronten € 23,74 minder onroerende-zaakbelasting. En € 8,44 minder watersysteemheffing. 
• gemeente Leusden € 19,84 minder onroerende-zaakbelasting. En € 3,90 minder watersysteemheffing. 
• gemeente Nijkerk € 15,62 minder onroerende-zaakbelasting. En € 3,90 minder watersysteemheffing. 
• gemeente Ommen € 15,60 minder onroerende-zaakbelasting. En € 8,52 (waterschap Drents Overijsselse Delta) € 6,28 (waterschap Vechtstromen) minder watersysteemheffing.

Wilt u dit bedrag zelf bereken?

Gebruik het bedrag waarmee de WOZ-waarde verlaagd is. Dat is in het voorbeeld € 20.000,-. Dit vermenigvuldigt u met het tarief van de belasting. Voor gemeente Zwolle zijn de tarieven 0,0947% en 0,0392%. De rekensom is dan € 20.000 X 0,0989% = € 19,78 voor de onroerendezaakbelasting en € 20.000 x 0,04260% is € 8,52 voor de watersysteemheffing. Wilt u de tarieven van een andere gemeente of waterschap weten? Ga dan via deze link naar de overzichtspagina voor tarieven.

Wilt u bezwaar maken tegen uw WOZ-waarde?

Maak via deze link eenvoudig bezwaar tegen uw WOZ-waarde.

U kunt zelf eenvoudig bezwaar tegen de WOZ-waarde maken bij GBLT. In 2023 waren bezwaren die inwoners zelf indienden bij GBLT vaker succesvol.  U leest hier hoe u dat doet.

U bezwaar is niet meer succesvol als u een commercieel WOZ-bureau inschakelt. Wij  vragen u contact met ons op te nemen als u WOZ-bezwaar overweegt. Wij helpen u graag verder. 

Het is daarbij ook belangrijk dat u weet dan WOZ-bureaus veel geld verdienen aan bezwaren. Dit komt doordat zij een vergoeding krijgen bij bezwaren die succesvol zijn. Dit kost uw gemeente veel geld. Geld dat beter besteedt zou zijn aan voorzieningen voor de samenleving.

U krijgt een brief met de uitslag van uw bezwaar voor het einde van het kalenderjaar. Is uw WOZ-waarde verlaagd? In deze brief leest u wat de gevolgen zijn voor uw belastingaanslag.

Was de WOZ-waarde te hoog? Dan staat in de brief met welk bedrag we uw belastingaanslag verminderen. U ontvangt geen nieuwe aangepaste belastingaanslag.Wij storten het te veel betaalde bedrag terug op uw rekening.

Bent u huurder van een zelfstandige, sociale huurwoning? Dan kunt u bezwaar maken tegen de hoogte van de WOZ-waarde. U kunt op de website van de Rijksoverheid zien of u een zelfstandige huurwoning bewoont.

Wat voor invloed heeft de WOZ-waarde voor huurwoningen?

De maximale huur hangt van sociale huurwoningen af van een aantal zaken. De WOZ-waarde is er daar een van. Bezwaar maken heeft alleen zin als u de de maximale huur voor een sociale huurwoning betaalt. U kunt dan met een lagere WOZ-waarde de verhuurder vragen om een lagere huur.

Wilt u bezwaar maken tegen een te hoge huurprijs? Dan gaat u hiervoor naar uw verhuurder of de Huurcommissie.

Heeft de WOZ-waarde van een huurwoning ook invloed op belastingen?

De WOZ-waarde van huurwoningen heeft geen invloed op belastingen. GBLT gebruikt de WOZ-waarde namelijk alleen voor de onroerende zaakbelasting en de watersysteemheffing eigenaren. Deze aanslagen krijgt u niet als u huurt.

GBLT berekent de WOZ-waarde in Bunschoten, Dalfsen, Dronten, Leusden, Nijkerk, Ommen of Zwolle. Alleen inwoners van die gemeenten kunnen bezwaar indienen tegen hun WOZ-waarde bij GBLT.

Woont u in een andere gemeente? Dan berekent uw gemeente, of een organisatie waar uw gemeente bij is aangesloten, de WOZ-waarde. U kunt daar uw bezwaar indienen.

U hoort voor het einde van het kalenderjaar waarin u bezwaar heeft gemaakt (31 december) of uw WOZ-waarde wordt aangepast.

Wat gebeurt er precies als u een WOZ-bezwaar indient?

Zodra uw bezwaar binnen is krijgt u een ontvangstbevestiging. Hierin staat dat we uw WOZ-bezwaar hebben ontvangen. We gaan er dan meteen mee aan de slag. We bekijken uw bezwaar eerst zorgvuldig. En we controleren opnieuw onze berekening en alle andere zaken die u aangeeft. Daarna beslissen we of de WOZ-waarde moet worden aangepast. U krijgt hierover voor het einde van het kalenderjaar een brief.