7. Hoe taxeren we niet-woningen?

De WOZ-waarde van niet-woningen wordt bepaald op de marktwaarde of, als die hoger is, op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij courante panden zoals kantoren, winkels en ander bedrijfsmatig vastgoed is de marktwaarde het uitgangspunt. Deze marktwaarde wordt onder meer berekend met behulp van de huurwaarde-kapitalisatiemethode.

Bij panden zoals ziekenhuizen, laboratoria en energiecentrales waarderen we de vervangingswaarde, op basis van een herbouwwaarde die wordt bijgesteld voor de technische en de functionele veroudering. De WOZ-waarde wordt daarom aangeduid als de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze methode leidt tot de waarde die het object heeft voor de huidige belanghebbende.

Voor andere specifieke panden zoals campings en tankstations zijn de omzetgegevens het uitgangspunt voor de waardering. De waarde wordt berekend door middel van de zogeheten Discounted Cash Flow-methode (DCF).

Indien binnen de gemeentegrenzen onvoldoende gegevens voorhanden zijn komt de modelmatige waardebepaling voor bedrijfspanden en andere niet-woningen tot stand door regionale en landelijke samenwerking met diverse partijen. Gemeenten werken bij het verzamelen en analyseren van marktgegevens van niet-woningen met elkaar samen door gebruik te maken van landelijk uitgangspunten en kengetallen. Deze gegevens zijn vastgelegd in landelijke taxatiewijzers die elk jaar worden gepubliceerd door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Deze zijn hier te vinden: WOZ-datacenter.

7.1 Hoe komt de taxatie tot stand?

De door GBLT gebruikte waarderingsapplicatie werkt op basis van een groepsgewijze waardering. Deze groepen zijn samengesteld op basis van een bepaalde homogeniteit/vergelijkbaarheid tussen de objecten. De taxateur bewaakt de samenhang qua waardering tussen deze groepen, zodat de totale waardering een afspiegeling vormt van bevindingen uit de marktanalyse en er een logische en consistente waardering ontstaat van alle objecten, met vergelijkbare kengetallen in het geval van vergelijkbare objecten en waarderelevante verschillen waar dat uit analyse ook blijkt.

De panddelen worden per type object onderverdeeld in primaire-, secundaire- en tertiaire ruimten.
Deze methode leidt ertoe dat bijvoorbeeld een kantoorruimte bij een opslagloods in de basis een hogere waarde per vierkante meter krijgt dan een opslagruimte. Ook kan per bouwlaag een waardeverschil worden toegepast en kan rekening worden gehouden met de aanwezigheid van een lift of roltrap. Indien uit de marktanalyse ook blijkt dat er sprake is van een afnemend grensnut, dan is het mogelijk om een staffeling toe te passen.

Hierbij dient opgemerkt te worden dat objecten gewaardeerd worden op basis van hun intrinsieke waarde. De indeling van een object kan immers ook afhankelijk zijn van de bedrijfsvoering van een bepaalde gebruiker, of de branche waarin deze actief is. Het uitgaan van de intrinsieke waarde sluit ook beter aan bij het geobjectiveerde karakter van de wet WOZ.

Binnen de groep worden er cijfers toegekend welke betrekking hebben op de eerdergenoemde KOUDV-factoren van een object. De KOUDV-indicatoren staan voor Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen en worden aangemerkt met de volgende getallen: 
1 = Slecht, 2 = Matig, 3 = Gemiddeld, 4 = Goed, 5 = Zeer goed.

Indien een panddeel “beter” of “minder” dan het gemiddelde is dan kan het panddeel gecorrigeerd worden met een correctiepercentage. Per groep is bepaald wat een “gemiddeld” object is. De KOUDV-indicatoren zijn gevuld op basis van de samenstelling van de groep. Van belang is dus om bij beoordeling van de KOUDV-indicatoren, rekening te houden met het gegeven dat dit relatief is ten opzichte van het gemiddelde van de groep. Vanuit de permanente marktanalyse worden de basiskengetallen afgeleid.

Het aspect ligging wordt in meer of mindere mate verdisconteerd in de samenstelling van de groep. Is er aanleiding om ook binnen een groep onderscheid op basis van het aspect ligging toe te passen dan wordt dit door taxateur in kengetallen verwerkt.

7.1.1 Uitleg huurwaardekapitalisatie-methode

Bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van courante niet-woningen, zoals kantoren en winkels, wordt gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Hierbij wordt de waarde bepaald door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Het op basis van waarderelevante kenmerken een (directe) vergelijking maken met verkoopcijfers die onder WOZ-conforme omstandigheden tot stand zijn gekomen verdient de voorkeur. Een verkoopcijfer is immers een totaalafweging van de diverse onderdelen van een waarde (zoals huur, kapitalisatie-factor, leegstandsrisico, diverse onderhouds-/beheerskosten, risico in opslag, rendementen). Dit is in lijn met het uitgangspunt dat de totaal-/eindwaarde correct vastgesteld dient te zijn.

De huurwaarde wordt bepaald door de oppervlakte van het object te vermenigvuldigen met de huurprijs per m². GBLT vraagt in het kader van haar marktanalyse (huur)gegevens bij eigenaren en gebruikers op. Deze gegevens worden geanalyseerd op hun WOZ-conformiteit, met andere woorden is de huur overeengekomen op basis van dezelfde gronden en criteria waarop ook een verkoopcijfer wordt beoordeeld. Bij elke gerealiseerde huurtransactie wordt dus beoordeeld of deze “WOZ-conform” is en gebruikt kan worden als onderbouwing. Mocht er bijvoorbeeld sprake zijn van een incentive, dan wordt hier rekening mee gehouden.

De zogenaamde kapitalisatiefactor betreft in principe het verhoudingsgetal tussen verkoopwaarde en economische huurwaarde en kan op verschillende manieren worden bepaald:

• Verkoopcijfer op “WOZ-conforme” wijze tot stand gekomen (kort gezegd leeg en onverhuurd). Later is er een WOZ-conforme huur voor het betreffende object gerealiseerd. Hieruit volgt een af te leiden kapitalisatiefactor.
• Verkoopcijfer tot stand gekomen onder “WOZ-conforme” condities afgezet tegen een getaxeerde huur. De getaxeerde huur is daarbij gebaseerd op meerdere gerealiseerde huurtransacties van vergelijkbare objecten onder verrekening van waarderelevante verschillen tussen de objecten. Het verhoudingsgetal van deze twee is de kapitalisatiefactor.
• Verkoopcijfer in verhuurde staat corrigeren om tot een WOZ conforme waarde/kengetallen te komen. Het verkoopcijfer is tot stand gekomen onder gestanddoening aan het lopende huurcontract en voldoet hierbij niet aan de wettelijke ficties en uitgangspunten. Toch kunnen er ten behoeve van waardering in het kader van de Wet WOZ kengetallen uit afgeleid worden. Een aantal correcties dienen er op het cijfer nog plaats te vinden, zoals correcties op terrein, fictieve aanvangsleegstand, ondernemersrisico, marketing en exploitatiekosten. Na het toepassen van een aantal correcties is vanuit de zogenaamde “beleggingsfactor” in verhuurde staat, een “WOZ conforme” kapitalisatiefactor af te leiden. GBLT hanteert daarbij de uitgangspunten welke in de procedure ECLI:NL:GHAMS:2018:1659 naar voren zijn gekomen met een onderliggend deskundigenrapport inzake de interpretatie van de Hoge Raad uitspraak 2014 (ECLI:NL:HR:2014:982) en specifiek hierbij de duiding van in deze uitspraak genoemde correcties om van een verkoopcijfer waarvan hoogte is beïnvloed door aanwezigheid huurcontract tot een waarde/kengetallen te komen welke aan de WOZ-ficties voldoen.
• Vergelijk van verkoopcijfer, huurcijfer, vraagkoopsom en vraaghuur. Ook hieruit is de kapitalisatiefactor af te leiden zoals dit in de markt wordt gevraagd/gerealiseerd.
• Bottom-up methodiek, deze methodiek wordt in taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie deel 24 van VNG (Taxatiewijzers (wozdatacenter.nl) ook genoemd. Deze berekening betreft een theoretische berekening van de kapitalisatiefactor op basis van een aantal kengetallen zoals leegstandsrisico, kosten inzake onderhoud, beheer en zakelijke lasten, basisrendement, opslagrisico. De input voor deze berekening dient gebaseerd te zijn op zo nauwkeurig mogelijke benadering/bepaling van de diverse kengetallen, die als input dienen voor deze berekening. De (deel)uitkomsten dienen getoetst te worden aan op andere wijze verkregen gegevens.

Het verdient de voorkeur op basis van meerdere (markt)gegevens de kapitalisatiefactor te bepalen. Dit leidt tot een nauwkeurigere en betrouwbaardere uitkomst dan het zich baseren op een individueel gegeven of een zeer beperkte “set”. Uit een aantal (subjectievere) prijzen is immers de (objectievere) waarde beter te af te leiden. Dit laatste is ook in lijn met internationale taxatiestandaarden (IVS/EVS) en uitgangspunten NRVT (Nederlands Register Vastgoedtaxateurs) en verwijzingen naar IVS in de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer.

7.1.2 Verplicht energielabel bij kantoorpanden

Vanaf 1 januari 2023 moeten bepaalde kantoorgebouwen minimaal energielabel C hebben. Dit betekent een energielabel met een primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kWh per m2 per jaar of een energielabel met de letter C of beter. Kantoren die niet aan deze eis voldoen worden gesloten. Dit is opgenomen in het Bouwbesluit 2012.

Het effect van deze maatregel komt tot uitdrukking in de gerealiseerde huurwaarden en verkoopprijzen. Daarmee wordt bij de waardebepaling automatisch rekening gehouden met deze omstandigheden.

7.2 Gecorrigeerde vervangingswaarde

Bij incourante objecten  zoals scholen, ziekenhuizen, energiecentrales etc. wordt gewerkt met de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor de berekening daarvan is enerzijds informatie nodig voor het bepalen van de grondwaarde en anderzijds informatie voor de waarde van de opstallen. De waarde van de opstallen wordt berekend door de actuele bouwkosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) te corrigeren voor de technische veroudering en de functionele veroudering.

Voor het bepalen van de grondwaarde wordt uitgegaan van de investering die gedaan moet worden om een vergelijkbaar perceel grond met die bestemming op die locatie te verwerven. Omdat een belangrijk deel van het leveren van bouwrijpe grond geschiedt door de gemeente, vormen de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert een belangrijk deel van de benodigde informatie.

7.3 Discounted cash flow-methode (DCF)

De discounted cash flow-methode wordt gebruikt om de marktwaarde te bepalen van zeer specifieke panden waarvoor onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactieprijzen of huurprijzen bekend zijn. Denk hierbij aan campings en tankstations. De taxateur werkt hier met onder meer omzetgegevens van het bedrijf dat in het pand is gevestigd. Deze omzetgegevens worden met een inlichtingenformulier opgevraagd. 

7.4 Vergelijkingsmethode agrarische objecten

Het bepalen van de marktwaarde van agrarische objecten gebeurt primair door een methode van systematische vergelijking toe te passen. Daarbij vindt een vergelijking plaats met verkochte agrarische objecten. Omdat in veel gemeenten te weinig transacties plaatsvinden om op een goede manier de waarde van alle agrarische objecten te kunnen bepalen, verzamelt het WOZ-datacenter verkoopgegevens uit heel Nederland. Deze gegevens worden door een speciaal landelijk agrarisch taxateurs team geanalyseerd. Op basis van deze analyse zijn landelijke kengetallen opgesteld, die als basis dienen voor de taxatie van agrarische objecten. De gegevens zijn terug te vinden op: www.wozdatacenter.nl/TaxatieWijzer. 

7.5 De taxatiewijzers en TIOX

Het is belangrijk dat gemeenten ook over de gemeentegrenzen kijken. Ook wanneer een gemeente alle marktinformatie binnen de gemeente verzamelt, zal men vaak nog niet voor elk type niet-woningen voldoende basis hebben voor een betrouwbare taxatie. Gemeenten werken bij het verzamelen en analyseren van marktgegevens van niet-woningen dus met elkaar samen.

Voor diverse typen niet-woningen leidt deze samenwerking tot concrete taxatiewijzers die alle gemeenten gebruiken. Deze taxatiewijzers geven per type niet-woning een beschrijving van de wijze van taxeren, de te gebruiken kengetallen en de onderbouwing van de kengetallen met marktgegevens.

Bij het opstellen van deze taxatiewijzers werken gemeenten samen met gespecialiseerde taxatiebureaus, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer. De taxatiewijzers dragen bij aan een landelijk uniforme en goed onderbouwde waardering van niet-woningen. Ze zijn hier te vinden: Taxatiewijzers (wozdatacenter.nl)

Het centrale rekenmodel voor het toepassen van de landelijke taxatiewijzers heet TIOX. TIOX ondersteunt de taxateur bij het waarderen van bijzondere panden, zoals scholen, ziekenhuizen en agrarische objecten.

De set taxatiewijzers bestaat uit: 

0. algemeen 
1. onderwijs 
2. defensie 
3. woonwagens 
4. NS-stations 
5. laboratoria 
6. crematoria 
7. parkeren 
8. ziekenhuizen 
9. verzorging 
10. kloosters 
11. busstations 
12. duurzame energie 
13. havengebonden objecten 
14. cultuur 
15. kinderboerderijen 
16. nutsvoorzieningen 
17. overheidsgebouwen 
18. sport 
19. telefonie 
20. agrarisch 
21. motorbrandstofverkooppunten 
22. recreatie 
23. NSW-landgoederen 
24. huurwaardekapitalisatiefactor 
25. hotels 
26. algemene kengetallen 

7.6 Controle Waarderingskamer

De Waarderingskamer controleert of GBLT de wet WOZ goed uitvoert. Ze controleert of GBLT de WOZ-waarden goed (niet te hoog én niet te laag) vaststelt en of de processen goed in elkaar zitten. Ook stelt zij vakbekwaamheidseisen aan de medewerkers. GBLT rapporteert over de gemiddelde stijgingspercentages in de WOZ-waarden aan de Waarderingskamer.

Pas als de Waarderingskamer goedkeuring heeft gegeven, mag GBLT een nieuwe WOZ-waarde geven. Wilt u weten hoe de Waarderingskamer oordeelt over het taxatiemodel voor uw gemeente? Lees dan het oordeel van de Waarderingskamer over de kwaliteit van onze taxaties op www.waarderingskamer.nl.