U heeft in het kort kunnen lezen hoe de WOZ-waarde tot stand komt (marktanalyse uitvoeren, taxatiemodel inrichten, modelwaarde controleren). In dit hoofdstuk gaan we hier wat dieper op in. We spreken graag over ‘objecten’. Met een object bedoelen we een woning of niet-woning (bijvoorbeeld een bedrijfspand) waarvoor we de WOZ-waarde moeten bepalen. De kenmerken van een object zijn de basis voor een WOZ-waarde. In de WOZ onderscheiden we twee soorten objectkenmerken, namelijk primaire en secundaire objectkenmerken.
5.1 Wat zijn primaire objectkenmerken?
Primaire objectkenmerken zijn meetbare kenmerken van een object. Zoals:
- de grootte (gebruiksoppervlakte, perceelgrootte);
- het bouwjaar;
- het adres/de buurt;
- het type object (vrijstaande woning, appartement of rijwoning);
- welke/hoeveel bijgebouwen (bijvoorbeeld een garage, tuinhuis, dakkapel of balkon) zijn er.
De primaire objectkenmerken van een object halen we voor een groot deel uit de basisregistraties. Een basisregistratie is een registratie waar gegevens over een object of een persoon in staan die de overheid moet gebruiken bij het uitvoeren van haar taken.
Deze basisregistraties gebruiken wij:
- BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen): voor het bepalen van adressen en huisnummers. In de BAG staan ook bouwjaren en de gebruiksoppervlakten van woningen.
- BRK (Basisregistratie Kadaster): om te kijken hoe groot een perceel is en wie welk perceel in eigendom heeft.
- BRP (Basisregistratie Personen, vroeger was dit GBA): om te kijken wie de gebruiker van een woning is.
- NHR (Basisregistratie Handelsregister KvK): om te kijken wie de gebruiker van een bedrijfspand is.
De WOZ (Waardering Onroerende Zaken) is zelf ook een basisregistratie. Dat betekent dat andere overheidsorganisaties gegevens uit deze registratie kunnen gebruiken. Ook daarom is het belangrijk dat de gegevens die in onze administratie staan, kloppen.
Alle basisregistraties samen vormen een stelsel. Dat betekent dat de registraties aan elkaar gekoppeld zijn. Als er iets verandert in de ene registratie, komt daarvan een melding bij de andere registratie. In die registratie kunnen de gegevens dan gewijzigd worden, zodat in alle registraties dezelfde, juiste gegevens staan.
In bovenstaand overzicht de samenhang van de basisregistraties.
5.2 Wat zijn secundaire objectkenmerken?
Secundaire objectkenmerken bevatten een oordeel over het WOZ-object of de omgeving.
De secundaire objectkenmerken zijn:
- Kwaliteit van het object;
- Staat van onderhoud van het object;
- Doelmatigheid van het object;
- Ligging van het object;
- Uitstraling van het object;
- Voorzieningenniveau van het object.
Om te controleren of de secundaire objectkenmerken van een woning kloppen, gebruiken we openbare bronnen. We bekijken advertenties van woningen die te koop staan op bijvoorbeeld Funda. We vragen informatie op via diverse inlichtingenformulieren, zoals bij de voormelding of via het koopinlichtingenformulier. Verder wordt ook gebruik gemaakt van streetsmart, (lucht)foto’s, obliekfoto’s en de (plaatselijke) kennis van de taxateurs om de secundaire kenmerken te bepalen. En natuurlijk de mogelijkheid voor medewerkers van GBLT om een adres te bezoeken.
5.3 Hoe worden de objectgegevens bijgehouden?
Er zijn verschillende manieren waarop we de objectkenmerken bijhouden. In deze paragraaf staan deze manieren toegelicht.
5.3.1 Basisregistraties
Van elk WOZ-object staan alle objectkenmerken in de WOZ-administratie. Deze objectkenmerken gebruiken we voor het hele WOZ-proces (marktanalyse, taxatiemodel inrichten, modelwaarde controleren). We hebben binnen GBLT een team van gegevensbeheerders die kijken of de gegevens in onze WOZ-administratie hetzelfde zijn als de gegevens in de basisregistraties. Is er iets niet hetzelfde? Dan zoeken we uit wat correct is en registreren we het gegeven in de WOZ-administratie. Ook geven we het gegeven door aan degene die verantwoordelijk is voor de basisregistratie als er iets niet klopt. Dat heet een terugmelding. Degene die verantwoordelijk is voor de basisadministratie is de bronhouder. De bronhouder kan door onze terugmelding de basisregistratie waar hij/zij verantwoordelijk voor is aanpassen, zodat die weer actueel en juist is.
Bronhouders van andere basisregistraties zijn ook verantwoordelijk om terugmeldingen aan ons te doen. Zo moet de gemeente (bronhouder van onder andere de BAG) bijvoorbeeld aan ons doorgeven als er een bouwvergunning is verleend voor het bouwen van een woning. Wij kunnen daardoor zorgen dat in onze WOZ-administratie de juiste objectkenmerken van de woning staan. Op deze manier gebruiken we de juiste en actuele gegevens voor het bepalen van de WOZ-waarde.
5.3.2 Overige bronnen
Mutatiesignalering
Elk jaar of om het jaar wordt een luchtfoto gemaakt van alle tien gemeenten. Deze foto’s vergelijken we met de foto van het jaar ervoor. Zo zien we of er wijzigingen aangebracht zijn aan de gebouwen. Zo zien we bijvoorbeeld of er een bijgebouw gesloopt is of een dakkapel geplaatst is. Dit heet mutatiesignalering. Zo kunnen wij ervoor zorgen dat onze WOZ-administratie weer klopt.
Gebruiksoppervlakte
De grondslag voor de WOZ-taxaties is de gebruiksoppervlakte. Voorheen was dit de inhoud van een woning. Van alle woningen van de deelnemende gemeenten is de gebruiksoppervlakte bepaald. Daarvoor is gebruik gemaakt van 3D-modellen, de Algemene Hoogtekaart Nederland, GIS systemen en bouwtekeningen.
Vooroverleg Woningbouwverenigingen
Omdat een woningbouwvereniging eigenaar is van een groot aantal woningen stemmen we voortijdig de waarden en de gebruikte objectkenmerken af. Dit doen we in de vorm van een voormelding. Reacties hierop worden beoordeeld en verwerkt.
5.3.3 Hoe zorgen we ervoor dat de gegevens kloppen?
Met behulp van controleprotocollen zorgen we ervoor dat de gegevens in de WOZ-administratie kloppen. We hebben deze protocollen opgesteld en ingericht aan de hand van de regels van de Waarderingskamer. Zo verwacht de Waarderingskamer van ons dat wij controleren of de gegevens in onze administratie volledig zijn en dat wij genoeg doen om onze gegevens overeen te laten komen met die van de andere basisregistraties. Onze waarderingsapplicatie geeft ons diverse mogelijkheden om gegevens te controleren. De beoordelingsprotocollen van de Waarderingskamer en onze eigen controles zijn onderdeel van het werkproces.
Als we de gegevens in onze administratie volledig en actueel houden, zorgt dat voor een goede kwaliteit van de basisregistraties. Het zorgt er ook voor dat we kunnen voorkomen dat een onjuiste WOZ-waarde wordt opgelegd.
5.3.4 Hoe zorgen we ervoor dat we genoeg onderzoek doen naar de objectkenmerken?
De Waarderingskamer wil dat we elk jaar onderzoek doen naar de objectkenmerken van woningen. We moeten uit dat onderzoek conclusies trekken en maatregelen nemen. Die conclusies en maatregelen zijn de input voor het plan van aanpak “controle objectkenmerken”. Met deze aanpak krijgen we een systematisch en objectief beeld van hoe goed en betrouwbaar de objectkenmerken in de WOZ-administratie zijn.
De Waarderingskamer vraagt ons om één keer in de vijf jaar de objectkenmerken van alle woningen te controleren. Klopt er iets niet in de kenmerken en staan er meer van dezelfde huizen in de straat of buurt? Dan controleren we ook alle soortgelijke woningen in de straat of buurt. Daarnaast vinden er controles op objectkenmerken plaats op basis van onze eigen onderzoeken.